Julkiset tiedotteet (internet)

Oikeustapaus

Kirjoitettu 20.11.2019 kello 16:01 (muokattu 20.11.2019 kello 16:01)

Asunnon ostaja oli nostanut käräjäoikeudessa kanteen taloyhtiötä vastaan, sillä hänen mielestään taloyhtiö oli antanut virheellistä tietoa putkiremontin alkamisajankohdasta. Tosiasiassa putkien uusiminen aloitettiin aiemmin kuin kantajalla oli ratkaisun mukaan aihetta olettaa. Arvioitavana oli taloyhtiön vastuu isännöitsijäntodistuksen sekä kunnossapitotarveselvityksen paikkaansa pitävyydestä.

Hallituksen kunnossapitotarveselvityksessä ja isännöitsijätodistuksessa ollut virheellinen ja harhaanjohtava tieto oli olennaisesti vaikuttanut kantajan ostopäätökseen. Isännöitsijätodistuksessa ollut maininta siitä, ettei putkiremontti ole yhtiössä ajankohtainen, synnytti harhaanjohtavan käsityksen ostajassa. Myös taloyhtiön kiinteistövakuutuksesta oli virheellistä tietoa isännöitsijätodistuksessa. Siinä kerrottiin, että taloyhtiöllä olisi täysarvovakuutus ilman vakuutusrajoituksia, vaikka myöhemmin selvisi, että vakuutus ei korvaa vuotovahinkoja.

Asunnossa todettiin kaksi vuotta kaupanteon jälkeen viemäriputken rikkoutumisesta johtunut lietevuotovahinko. Vahingon seurauksena huoneisto remontoitiin perusteellisesti, jona aikana kantaja perheineen joutui muuttamaan tilapäisasuntoon. Vahingon jälkeen taloyhtiössä toteutettiin linjasaneeraus.

Myös vuotovahinkovakuutuksen lakkaamisella oli haitallisia vaikutuksia kantajalle, sillä hänen kotivakuutuksensa ei korvannut tilapäisasumisesta aiheutuneita kustannuksia, sillä asunto oli remontoitu viemäriputken rikkoutumisen takia. Kantajan mukaan hän ei olisi ostanut asuntoa, mikäli kaikki tiedot olisi kerrottu hänelle asianmukaisesti ja näin hän olisi välttynyt vahingoilta.

Kantaja vaati taloyhtiöltä oikeudessa korvauksia mm. vuokrakustannuksista ja muusta muuttamiseen liittyvästä vaivanäöstä. Oikeudenkäyntikulujen kanssa vaatimukset nousivat käräjäoikeudessa lähes 20 000 euroon. Korvausvaatimus perustui toissijaisesti siihen, että kauppahinta olisi ollut vähintään vaadittava summan verran alhaisempi, jos kantaja olisi saanut oikeat tiedot.

Taloyhtiö vaati kanteen hylkäämistä perusteettomana. Sen mukaan isännöitsijätodistuksesta kävi ainakin välillisesti ilmi, että taloyhtiössä ei oltu tehty putkistojen peruskorjausta eikä kuntotutkimuksia sekä että rakennus oli rakennettu jo 1960-luvulla. Taloyhtiön mielestä isännöitsijätodistuksen liitteestä kävi myös ilmi tulevien remonttien valmistelu, sillä dokumenteista selvisi, että talon kuvia oli alettu muuttamaan digitaaliseen muotoon. 

Kantajan sijaisasuminen ei taloyhtiön mukaan johtunut putkistojen uusimisesta vaan vuodosta, joka tuli viemäriputkeen jo ennen putkiremonttia. Taloyhtiö väitti, ettei asiassa ole syy-yhteyttä kantajalle annettujen tietojen ja vahingon välillä. Taloyhtiön mukaan vuotovakuutuksen epääminen ei liittynyt putkiston huonokuntoisuuteen, vaan siihen, ettei sitä myönnetä yli 50 vuotta vanhoille taloille. Tapahtumien jälkeen yhtiössä toteutettiin laajempi linjasaneeraus. Kantaja on lisäksi ollut itse yhtiökokouksessa päättämässä linjasaneeraushankkeen aloittamisesta eikä ole tässä vaiheessa tuonut esille sitä, että hänelle olisi ostovaiheessa esitetty virheellistä tietoa yhtiön kunnosta.

Ratkaistavana oikeudessa oli siten, ovatko hallitus ja isännöitsijä toimineet huolimattomasti ja antaneet väärää tietoa kantajalle isännöitsijätodistuksessa ja kunnossapitotarveselvityksessä. Käräjäoikeus totesi, että hallituksen kunnossapitotarveselvitys tulee laatia samalla huolellisuudella kuin isännöitsijätodistus. Koska putkiremontti on osakkaan tai ostajan näkökulmasta yksi taloudellisesti merkittävimpiä saneerauksia, on sitä koskevien tietojen oikeellisuus erityisen tärkeää osakkaan tai ostajan kannalta. Isännöitsijä ei osannut tapauksessa sanoa, kenen aloitteesta maininta putkiremontin tarpeettomuudesta oli kirjattu kunnossapitotarveselvitykseen. Hallitus oli joka tapauksessa asiasta yksimielinen eikä kukaan kysellyt kirjauksesta.

Rakennuksen putkistot olivat niin vanhat, ettei vakuutuksesta olisi saatu korvausta putkistojen vuotovahingoista sekä vuotovahingot olivat muutenkin rajattuna vakuutuksen ulkopuolelle uudessa vakuutussopimuksessa. Taloyhtiössä ei myöskään ole tehty kuntotarkastuksia putkistojen kunnon selvittämiseksi. Oikeuden mukaan hallituksen olisi näiden seikkojen perusteella tullut ymmärtää, ettei kirjaus perustunut mihinkään tosiasiatietoon tai riittävään asiantuntemukseen. Isännöitsijätodistuksessa ei myöskään kerrottu, miksi kuvia muutettiin digimuotoon, joten siitäkään ei olisi voinut päätellä tulevaa putkiremonttia.

Oikeus katsoi, että kirjaus oli virheellinen ja harhaanjohtava eikä sitä ole tehty riittävällä huolellisuudella. Hallitus oli menetellyt sen suhteen huolimattomasti. Myös merkintä vakuutusturvasta oli virheellinen. Väärillä tiedoilla nähtiin syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon, joten taloyhtiö hävisi jutun käräjäoikeudessa. Hovioikeus ei muuttanut lopputulosta.

Voiko ratkaisua pitää oikeana?

Tietääksemme tämä on ensimmäinen tuomio, jossa hallituksen kunnossapitotarveselvitys, joka on tehty ilman asiantuntijan arviota, johtaa taloyhtiön korvausvastuuseen. Kunnossapitotarveselvitys tuli asunto-osakeyhtiölakiin vuonna 2010 ja sen tarkoituksena oli, että taloyhtiöissä kiinnitettäisiin enemmän huomiota kiinteistön kunnon seurantaan sekä hoidon suunnitelmallisuuteen.

Asunto-osakeyhtiölaissa tai sen hallituksen esityksessä ei ole tarkempia säännöksiä selvityksen sisällöstä tai siitä, miten se tulisi laatia, hallituksen esityksessä mainitaan, että se on tehtävä hyvän kiinteistöhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa sen laatimiseksi voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus.

Vaikka lain tarkoituksena ei ollut velvoittaa taloyhtiöitä käyttämään ulkopuolisia asiantuntijoita selvityksen laatimisessa, herää tuomion myötä kysymys, onko taloyhtiöissä tarpeen yhä enemmissä määrin käyttää asiantuntijoita apuna kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa. Asiassa on lisäksi mielestäni merkityksellistä se, että putkiremonttiin ryhdyttiin kaksi vuotta kunnossapitotarveselvityksen laatimisen jälkeen tapahtuneen viemäriputken rikkoutumisen johdosta, joten mikäli yhtiöissä ei aiemmin ollut merkkejä putkivuodoista ja korjauksen tarpeista, voi viemäriputken rikkoutumista pitää jossain määrin yllätyksellisenä.

Mikäli taloyhtiöt ryhtyvät jatkossa käyttämään ulkopuolisia konsultteja kunnossapitotarveselvitysten käytössä, tulee tämä tuottamaan taloyhtiöille ylimääräisiä ja mahdollisesti jopa tarpeettomia kustannuksia.

Toisaalta tapauksesta ei voi vetää myöskään sellaista johtopäätöstä, että kunnopitotarveselvityksen laatimiseksi kiinteistölle tulisi joka vuosi kutsua tekninen aisantuntija sen kuntoa arvioimaan. Jo nyt käytännössä monet taloyhtiöt käyttävät asiantuntijoita kiinteistöllä arvioimassa sen kuntoa joidenkin vuosien välein ja käyttävät asiantuntijoiden kommentteja pohjana kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa.   Riidan tapauksessa oli myös kunnossapitotarveselvityksessä nimenomaisesti todettu, ettei putkiremontti ole yhtiössä ajankohtainen, vaikka yleisenä suosituksena olisikin pikemminkin todeta ne remonttitarpeet jotka seuraavan viiden vuoden aikana tulevat ajankohtaisiksi.

Ratkaisun johdosta suurimmassa osassa taloyhtiöitä ei tarvitse vallitsevaa käytäntöä muuttaa. Niissä taloyhtiöissä, joissa tekniikka on vanhempaa eikä kiinteistön kuntoa ole käynyt tekniset asiantuntijat lainkaan arvioimassa, kannattaisi teknisten asiantuntijoiden käyttämistä kiinteistöllä yhtiölle sopivalla aikasyklillä pohtia. Lisäksi kunnossapitotarveselvitykset kannattaa jatkossa laatia siten, ettei niissä vakuuteta, ettei tiettyihin remontteihin viiden vuoden aikana tulla ryhtymään.

 

 

 

 

 

 

 

 

« Palaa takaisin

Näytä